环球微动态丨房子与大宗3：如何看待7月份房地产数据
作者：【导语】7月份房地产相关数据延续弱势。8月份房地产高频数据亦难有好的表现。今年4月份以来的这一轮下跌其实就是对需求收缩现实的真实反映。同时这一轮下跌也完成了大宗商品市场的牛熊转换，当需求收缩成为现实时，大家的关注点会重新转移至供应上来，这就是近期大宗商品宏观定价的基本逻辑。
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统计局15日发布了最新的统计数据，从房地产开发投资相关数据看，多数指标延续下滑趋势，投资数据连续第四个月负增长，土地购置面积与成交价款，商品房销售额降速收窄，其他指标同比下滑速度仍在扩大。
投资回落折射房地产开发企业信心不足
从投资角度看，1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%，这是该数据连续4个月下滑，较上半年数据下滑加快1个百分点。投资数据代表房地产开发商对未来的预期，这是该项数据有统计以来第二次进入负值空间，上一次是疫-情暴发后的四个月。
在观察投资数据时需要关注另一项指标——房地产开发企业到位资金，更能够代表房地产市场当前的活跃度。从数据上看，房地产企业开发到位资金2月份据骤然由2021年的4.2%回落至-17.7%，随后几个月时间到位资金降速保持加快趋势，1-7月份该数据增速为-25.4%。
房地产开发企业信心一方面体现在投资上，另一方面体现在购置土地的热情上。1-7月份土地购置面积同比下滑48.4%，降幅较上月收窄0.2个百分点，整体降幅仍在扩大。值得注意的是，2008年之后土地购置面积同比增速就呈现出显著的周期性特点，持续时间在40个月左右，自2019年4月份算起，新一轮土地购置面积周期已经运行有39个月的时间。
另外还需要注意到，因为基数原因2021年土地购置面积增速在2-4月份出现正增长，如果计算两年均值，2019年起的这一轮周期中其实土地购置面积整体是下降的。
房地产开发企业融资压力显著增加
从到位资金的构成情况来看，房地产开发企业自筹资金与定金及预收款是到位资金的主要构成部分，合计占到接近7成，另外两个大头来自于个人按揭贷款和国内贷款，合计占到约为3成，利用外资占比相对较小，忽略不计。从占比变化情况看，2022年前7个月自筹资金占比较2021年增加近3个百分点，而同时定金及预收款则下降超过4.5个百分点。反映出居民购房热情的下降，房地产开发企业自筹资金压力显著增加。
房地产企业资金压力源自于购房者的买房热情降低。1-7月份商品房销售面积同比下滑23.1%，商品房销售额下滑28.8%，两项数据自2022年开始就已经进入到负增长状态，持续时间已经超过半年时间，并且已经显著影响到房地产开发企业的现金流，2022年知名房地产企业债务问题频出就是显著的表现。
这意味着以高周转为代表的房地产发展时代已经过去，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业的发展模式将发生改变，保障性住房、租赁型住房与改善性住房将成为主流，投资主体亦将发生改变。
三项指标：新开工下跌渐深年底前房地产前端需求难有好转
从房屋新开工、施工和竣工面积看，三项指标增速均已经转负，其中新开工面积同比增速连续13个月回落，施工面积连续3个月回落，竣工面积连续6个月回落。
在这三项指标中，房屋新开工面积是属于前置指标，钢筋、水泥等房地产前端产品需求与新开工面积密切相关，一般落后新开工面积3-6个月的时间，且在新开工后6-9个月就已经完成绝大多数的消费。
房屋新开工面积同比增速自2021年7月份开始负增长，房地产对建材的需求自二季度开始就已经开始见顶状态，并逐步表现为回落趋势，预测结果表明，到2022年底，房地产用钢需求也难见起色。
为应对房地产需求收缩带来的影响，炼钢企业、水泥生产企业均已经有调低负荷应对措施。从水泥磨机开工率的变化情况看，2022年开工率水平明显低于季节性，2022年水泥磨机开工率最高为56.13%，较2021年最高水平低17.6个百分点。
房地产代表的是大宗商品(见文章：房子与大宗：建房子需要用到哪些大宗商品？)的需求端，是需求收缩的典型代表领域。在大宗商品完成牛熊转换后，需求成为主导市场趋势的主要因素，尽管有着各类政策的支持，但房地产领域相关数据并未表现出明显的改善状态，因此当前对于以房地产为主要下游消费领域的大宗商品来讲，面临的依旧是弱需求的现实，并且弱需求的现实会贯穿在整个熊市周期，直到需求跌无可跌，市场的关注点重新转移至供应上。
