再谈银行地产敞口
观点聚焦
(资料图片)
投资建议
我们在2021年12月的报告《关于银行涉房敞口的几个焦点问题》[1]对房地产金融风险的可能演进路径进行推演，并提示土地出让收入下滑对城投债务风险的影响。近期市场对银行涉房金融敞口的担忧再起，我们估算开发企业承贷的开发贷规模仅占银行贷款比例3%-4%，根据“金融十六条”对于存量融资展期的规定、以及不良贷款的认定标准，我们认为短期内债券违约可能并不直接体现为开发贷资产质量的变化，长期来看房地产销售的恢复情况是决定相关敞口资产质量的最关键因素，建议关注近期房地产政策放松落地的效果，如果房地产销售复苏、房企现金流状况改善，相关风险能够得到缓释。
理由
地产敞口担忧再起。7月以来部分房企信用债价格再度下跌，引发市场对银行涉房资产风险的担忧。我们认为新房销售走弱叠加债务到期规模上升是流动性压力的直接来源，我们估算6月-8月（截至8月8日）30大中城市商品房成交面积同比下滑约30%，销售回款为房地产投资第一大资金来源比重，占比56%（TTM）；另一方面2023年下半年房地产债券到期也进入高峰，境内房地产债券净融资2023年4月后转负，境外债2021年10月后大多数月份持续净融资为负，房地产现金流压力上升。
涉房负债敞口规模估算。从金融机构角度，我们估算截至2022年底房地产相关金融敞口规模约60万亿元，其中银行表内敞口约55万亿元，占商业银行总资产17%；全部金融敞口中，个人住房按揭贷款39万亿元，占银行贷款20%，占全部金融敞口比65%；估算对公金融敞口21万亿元，占比35%，其中对公房地产贷款14万亿元，占银行贷款7%（其中开发贷13万亿元，其中约6万亿元是还款有保障的地产开发、保障房建设贷款，剩余6-7万亿元为开发企业承贷，仅占银行贷款3%-4%），非标约3万亿元，境内外债券约3万亿元。从房企角度，截至2021年底房地产开发企业负债总计91万亿元；负债结构方面，根据央行对前50大房企的统计[2]，对公金融负债占到31%（开发贷14%，境内外债券9%，非标8%），上下游垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交税费占7%。
如何理解地产敞口风险？根据上述统计，金融机构敞口中按揭贷款占比较高但风险较低，2022年末上市银行按揭不良率约为0.5%，低于全部贷款不良率1.6%，且在“保交楼”和延期还款政策下违约风险较低；信用风险主要来自对公敞口，2022年末银行房地产对公贷款不良率4%左右，偿付顺序上，开发贷风险抵押较为充足，次序高于无抵押的非标和信用债，但在购房者“保交楼”和供应链应收账款之后。如果房地产销售复苏慢于预期，开发贷偿还可能仍然存在一定压力，如果房企现金流恢复较好则相关债务能够得到偿还。
债券违约如何影响银行资产质量？理论上银行开发贷不良认定考虑多方面因素，包括逾期时间、信用记录、还款能力、担保物价值、项目销售和施工进度等，资产分类新规下还需考虑房企在本行、全行业的不良和逾期情况（本行不良比例超过10%或全行业逾期90天比例超过20%需计为不良，参见《金融资产风险分类办法解读》[3]）。因此，房企公开债券违约并不必然导致该集团全部贷款被划为不良，银行一般根据具体项目情况进行认定，如果出于谨慎原则可能将相关贷款计为关注类。此外，去年11月推出、今年7月延期的“金融十六条”规定2024年12 月31日前到期的存量房企融资允许超出原规定多展期 1 年，不调整贷款分类（参见《房地产金融支持政策延期》[4]），因此存量开发贷也可通过展期的方式延缓对资产质量的冲击，“时间换空间”。长期来看，对公金融敞口的资产质量取决于房地产销售情况和房企信用水平恢复的程度，如果恢复程度不及预期最终可能仍将认定为不良、计提相应拨备。
测算潜在不良上升对上市银行影响。如上所述，尽管短期内房企信用风险可能并不直接体现为银行资产质量恶化，但考虑到长期房企信用水平恢复的不确定性，我们通过敏感性分析计算拨备计提增加对净利润的影响。上市银行对公房地产贷款占比6%，假设不良率分别上升1%/5%/10%，针对新发生不良计提拨备比例为25%，税率为25%，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的1%/4%/7%，对ROE负向影响为0.1/0.4/0.8ppt。上市银行中国有大行/股份行/区域行对公房地产占比分别为5%/7%/6%，开发贷风险对国有大行和优质区域行影响相对较小，对部分股份行和区域行影响相对更高。考虑到前期地产风险暴露后，部分银行已出于审慎原则对于房地产敞口充分计提拨备，我们认为实际需要计提的拨备可能小于上述情形。
关注政策效果和信用风险缓解情况。对银行股而言，尽管对地产敞口信用风险的担忧可能压制短期情绪，但我们认为更重要的是观察房地产政策放松的效果（参见《地产贷款加杠杆窗口开启》[5]），因为从长期来看房地产销售复苏带来房企现金流的恢复是决定相关资产质量的最关键因素。银行股投资方面，目前银行板块估值和仓位仍处于历史底部位置，已计入较为悲观的预期，我们建议关注政策落地情况和效果。
风险
房企信用风险超预期。
图表1：对公地产不良率上升对上市银行利润及ROE影响测算
注：我们假设针对新增加不良需要计提的拨备比例为25%，所得税率为25%
图表2：测算对公地产不良率及拨备比例变化对上市银行净利润及ROE的影响
注：我们假设所得税率为25%
图表3：银行对部分负债水平较高的非国有房企的授信敞口
注：已使用授信额度信息来自房企债券募集说明书，仅代表披露截止日期情况，不代表当前情况；“红档”、“黄档”为房企“三条红线”监管规定分类。
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表4：部分房企中资美元债价格近期下跌
资料来源：彭博资讯，中金公司（601995）研究部
图表5：对公房地产贷款和个人按揭贷款不良率较高的银行
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表6：上市银行对公房地产不良率约4%
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表7：2022年上市银行对公房地产不良率普遍上升
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表8：上市银行个人按揭贷款不良率约0.5%
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表9：2022年上市银行个人按揭贷款不良率普遍上升
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表10：2022年以来银行表内房地产业务敞口占比下降
注：截至2022年年底。
图表11：2022年以来银行表内房地产业务敞口占比下降
图表12：房企资金来源中贷款和销售回款企稳回升，但自筹资金和应付款仍在下滑
注：资金来源不包括应付款。
图表13：销售回款仍然是房企最重要的资金来源
注：资金来源不包括应付款。
图表14：商品房竣工增速明显回升
图表15：2Q23开发贷增速为5.3%，但新开工增速仍然低迷
图表16：2Q23按揭贷款增速继续下滑至负增长
图表17：2023年二季度以来房企净融资额为负，融资压力增大
图表18：2023年以来房企境外债券净融资为负
图表19：2022年房企信用债违约和展期情况相比2021年上升
注：海外债券外币折合人民币；2023年截至2023年7月10日。
图表20：房贷利率和放款周期下行趋缓
资料来源：贝壳研究院，中金公司研究部
图表21：按揭利率已经降至历史底部
图表22：房地产成交仍较低迷
图表23：一手房价格稳定
图表24：6月各能级城市二手房价格均呈现负增长
关键词：
