银行支持房地产融资近况追踪0全球动态
行业动态
行业近况
(资料图片仅供参考)
近期一系列金融支持房地产政策出台，我们对银行房地产相关融资情况进行追踪。
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“保交楼”导向下对公房地产贷款支持力度增强。3Q22开发贷余额同比增长2.2%，相比2Q22的-0.2%小幅回升，3Q22开发贷净增约1500亿元，相比2Q22的净减少约1000亿元转正；PSL连续两个月净增超过千亿元，可能与“保交楼”相关信贷支持有关。向前看，房地产融资供给端政策持续加码，继8月份央行推出2000亿元政策行“保交楼”专项贷款、9月以来国有大行和股份行提高房地产行业融资支持，我们预计对公房地产融资有望逐渐继续改善。
按揭贷款恢复有待政策效果显现。10月居民中长期贷款同比少增3889亿元，连续11个月同比少增，显示居民购房需求仍未完全修复。3Q22按揭余额同比增长4.1%，已至2005年有数据以来的最低水平，3Q22按揭贷款净增约730亿元，仅为去年同期的十分之一，主要由于购房需求较弱及居民还贷较多。9月底出台部分城市按揭利率下限下调、个人所得税优惠、公积金贷款利率下调等政策，10月主要城市首套住房按揭利率已经降至4.12%的历史最低水平，11月部分城市继续放松限购政策，按揭贷款融资恢复有待于政策效果显现。
新工具支持民营房企债券融资。11月8日交易商协会推进民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。2022年7-10月房企债券净融资连续四个月为负，我们预计新工具落地有望支持房企债券融资回正。
建行住房租赁基金落地。11月8日建行成立的住房租赁基金成立，规模为300亿元，用于支持房企存量资产改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，未来通过REITs实现退出。我们认为住房租赁基金有望加快地产存量项目去化和风险出清，促进房地产业平稳健康发展，同时以市场化手段增加租赁房源供给。
房地产贷款资产质量有望改善。根据部分上市银行披露数据，3Q22对公房地产贷款不良率上升约30bps至3%左右，个人住房按揭贷款不良率上升1-2bps，仍处于0.3%左右的较低水平。向前看，金融支持房地产行业融资能够改善相关贷款资产质量：“保交楼”导向下个人按揭贷款逾期情况有望减少，存量对公房地产贷款不良仍然可能继续暴露，但随着房企信用状况改善不良生成率有望企稳。
风险
房地产行业风险扩散。
图表1：“保交楼”的资金来源
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表2：“保交楼”的资金来源：近期人民银行等部门通过政策行专项贷款、支持民企债券发行等方式支持房企融资
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表3：政策行专项借款“保交楼”模式
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表4：PSL连续第二个月出现净增，可能与“保交楼”相关
图表5：本轮房地产资金来源收紧，金融机构贷款和销售下滑较多，但贷款降幅已开始企稳
图表6：房企资金来源中，住房销售和金融机构贷款占比仍在下滑
图表7：政策性银行和商业银行支持“保交楼”，房地产施工和竣工下滑较少，但开工和销售仍然低迷
图表8：3Q22按揭贷款增速下滑至4.1%
图表9：3Q22开发贷增速反弹，可能主要与“保交楼”相关
图表10：房地产贷款对新增贷款的贡献降至历史最低水平
图表11：六大行房地产贷款增量约占行业80%左右
图表12：房企境内债融资再度收缩
图表13：房企境外债融资继续收缩
图表14：房地产信托融资继续收缩
资料来源：用益信托，中金公司研究部
图表15：2018年资管新规后非标融资开始萎缩
图表16：2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑
图表17：住房按揭贷款利率已降至历史最低
图表18：房地产刺激政策效果有待观察
图表19：一手房价格保持稳定
图表20：二三线城市二手房房价进入负增长区间
图表21：2022年居民提前偿还房贷情况增加
图表22：2021年以来居民出现去杠杆趋势
图表23：政府加杠杆，企业稳杠杆，居民去杠杆
图表24：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升
图表25：区域行按揭不良率略有上升
